阳光100的转型经:易小迪搭台 毛大庆唱戏
来源:北京广西企业商会  更新时间:2015/7/17 17:17:00  浏览次数:2805

北京CBD的繁华,来自于它迎来送往的张力。一些知名的大公司在这里扎根,SK、惠普、中国人保、招商局在这里常年驻扎,楼顶的大LOGO日夜闪亮。而另一些则不那么知名,他们常常慕名而来,又来来去去。

隐藏于国贸桥东南角的万科大都会,接了赢嘉中心的班,直至如今其69套房源的主人都很难被外人所知,但其中不乏对这块全国知名财富聚集地窥探已久者。隐藏在CBD繁华中的富豪也一样来来去去,不断更新反而让这块区域更有活力,借以克服由此引起的日益严重的交通拥堵。


易小迪搭台 毛大庆唱戏

6月2日这天,毛大庆一身商务便装,上身深色衬衣,下身浅色紧身牛仔裤,手机、钱包在裤兜里鼓鼓囊囊的,他身边的易小迪(北京广西企业商会常务副会长、阳光100集团总裁)则一身深蓝色西服,正正经经。两人在战略合作书上相互签字,完成了优客工场和阳光100的第二步合作开端。这里位于光华路2号,距离万科大都会仅有1.9公里,半年前毛大庆还是万科大都会缔造者北京万科的掌舵者,如今他以优客工场创始人的身份在北京阳光100拿到创业后的第一个项目。

位于北京阳光100地下1层的优客工场是一个新来者,此前阳光100送走了一家知名超市。易小迪认为毛大庆所做的事和阳光100谋求转型的方向不谋而合。据说他推掉了一家接近完成合作的伙伴,迎来了毛大庆,为CBD板块迎来一个创业者。

但光华路2号那8000平米的空间只是一个开端,对于转型中的阳光100而言,这是一笔不小生意的一角,背后透露出阳光100转型的路线。为此,易小迪的团队说服毛大庆获得了阳光100优客工场50%的股权,并计划把这种合作形式推广到武汉、长沙等更多项目中,开启第二阶段的合作。

毛大庆的优客工场将会成为阳光100未来业务中的关键一环,除了优客工场所代表的共享办公,阳光100还计划在服务式公寓、商业平台上进行投入,打造一个以项目为依托的大平台。在这个平台上,优客工场起到“增值者”的角色,而阳光100作为甲方只做平台的搭建和资源协调。

以阳光100和优客工场的合作为例,阳光100坚持以股权合作的方式成立合资公司,阳光100成为股东,但不介入优客工场的管理。易小迪认为,目前很多转型的地产商能够看到未来的趋势,但也经常进入一个误区,他们什么都想自己做。而阳光100要做的只是把这些垂直服务商引入到平台中,让商家服务商家,让社区生态自动运转,进入良性循环。

“我们不搞管理,只要收益”,易小迪说,阳光100会采用轻资产的模式,既不插手具体业务的管理,也不自持大量空间,只提供平台和服务。

“我们不收租金,来了就培养你,收租金这个是传统发展商,所以我希望我们在外地开发,也逐渐的有多层收益,摆脱房地产”。

易小迪认为,房地产创业不能简单地给客户提供空间,更应该侧重提供服务,“基于这个空间的服务……我一直坚持一条,叫做商业地产,我不做地产商业,为大家搭建平台,在新的形势下,这个新的空间、新的服务平台做好,形成我的核心竞争力。

“做那么多创新,是不是我们什么都干?在互联网时代,在高度开放的时代,企业所能干的核心的事情越来越小。就是你必须干好你核心的事情,而不是说你插手干别的事情”,易小迪说,“你必须把平台打开,让所有垂直服务加起来,不是我们都能做的。”

阳光100得出的结论是,传统的房地产模式已经难以为继,在黄金时代房价上涨能够直接刺激公司股价看涨,但在房地产转型期,这个特征明显减弱,开发企业做简单的物理空间提供者的路径已经被封堵,以此为背景万科等大型房企早已在新的公司理念中加入了“服务”或者“综合”字眼,依靠提供服务带来多层次、多个交叉业务的收益。


只有服务好才能“卖得贵”

以空间为基础,以服务为依托,阳光100希望项目能卖出“好的价钱”,减少资金压力,实现快速复制。在这一点上,房地产企业不约而同地投向了轻资产模式,不同于小米等进军房地产行业的互联网企业。

阳光100正计划在全国范围内将旗下住宅项目向服务式公寓转型,包括前述优客工场在内的办公、商业业务都将为公寓充当“客厅”的功能。阳光100把这个综合性平台命名为“凤凰社”。

“凤凰社”并非新生,“我们也探讨两三年了。我们在两三年前就在想如何把普通的公寓变成服务式。‘凤凰社’主要是针对青年白领公寓的一个升级版本,升级版本简单讲就是把户型做小,把总价做低,但是把服务功能越做越全,把配套空间做好。”易小迪说。

和小米投资的YOU+公寓不同,阳光100并不自持公寓部分,还是和传统地产商一样选择了全部卖掉。易小迪认为,自持物业受限制比较大,“收租金有一个最大的问题,他离不开大城市。卖掉了就能快速复制。”

商业部分“我们卖掉了50%以上。这个价格卖的很贵,现在这个市场也存在。所以我们留下来的部分,就是要把这个城市商业街区做大,创造一个活力。我们也希望他不仅仅是一个商业,是新经济形势下一个新的社交客厅,一个创业空间。这个本质上,商业要有一个自我循环,一个良性的发展。”

无锡阳光100米娅公馆3600套房开盘后几乎清盘,让阳光100团队最为骄傲的是:他们的售价最高,也可以卖得好。类似的例子还有广州阳光100芒果TOWN。在阳光100的项目中配有塑胶跑道、恒温游泳池、有健身房等。

“所有住宅向服务式公寓转型”,阳光100已经确立了转型方向。易小迪还透露,“在商业销售方面,我们已经找到了合适的方式”。

在传统的住宅领域,行业内经常依据房价的高低把住宅分为:刚需、改善型、豪宅,但商业领域不同于此。“服务的租金价格和房价都不敏感。敏感的就是好坏之分,尤其是商业和办公,要么是‘0’,要么是‘好’。住宅永远是打价格战,但是商业不是这样,商业打的是品牌、服务和各式各样相关的……要在房地产上叠加很多服务在里面,才有价格空间”。

据说阳光100在重庆的一个酒店式公寓项目,80多平米的房源租金能达到1.8万元/月,房源依旧紧缺。阳光100的选择或许和投资人的胃口有关,资本市场一如既往地追捧销售型公司,即使“互联网+”被提及如此广泛的时候,这些金钱的持有者们“对吹泡沫的概念是不相信的”。

“一定要做轻资产”,易小迪说,一些地产商面临的最大问题是盘活不了手中的资产,而地产行业已经从“盘活土地”的时代进入了“盘活资产”的时代。

阳光100集团副总裁范小冲说:我们不吃猪肉,我们要做的就是建造风口。

未来地产商要解决的是重复赚钱的能力

摸索数年之后,易小迪依旧认为阳光100还需要继续走创新的道路,并未达到质变的阶段。

在“互联网+”兴起之前,地产商们已经在寻觅转型。易小迪认为去思考“互联网+”一定要想清楚加点什么,做“房地产+”又能加什么。他把公司的转型可以分为三个阶段:

第一个阶段是改变产品形式,这是最容易做到的事情,可以在1-2年内完成;

第二个阶段是搭建平台,引入垂直服务商,完善项目内的生态,这个阶段需要3-4年;

第三个阶段则要落脚到人才,精英人才在公司中大量出现,队伍有好的意识,运营计划有特色,这才是最高的境界,也最难。

从这个发展角度来考量,阳光100还处在第二个转型阶段。传统的地产模式过去之后,旧的模式逐渐失去重复赚钱的能力,“大家都在模仿,过度竞争。个性化的时代的商业和提供服务平台的商业时代,才刚刚开始”。

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